ЩОДО ЗМІН У ЗАКОНОДАВСТВІ В СФЕРІ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ
Відділ з юридичних питань та державної реєстрації Зноб-Новгородської селищної ради поводить до відома населення Зноб-Новгородської ОТГ наступну інформацію, щодо змін у законодавстві в сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та деяких питань проведення державної реєстрації речових прав на земельні ділянки:
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (стаття 2).
Статтею 4 Закону встановлено, що державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Слід зазначити, що система державної реєстрації прав, запроваджена Законом з 1 січня 2013 року, передбачає виключно державну реєстрацію прав, а не державну реєстрацію правочинів чи інших документів, що посвідчують набуття права власності чи інших речових прав.
Найактуальнішими зазначені зміни є саме в частині державної реєстрації прав на земельні ділянки, оскільки відповідно до законодавства, що діяло в цій сфері до 2013 року, реєстрації підлягали не речові права, а документи, що засвідчували факт їх набуття.
Так, наприклад, укладення договору оренди землі мало наслідком проведення його державної реєстрації. Подальші зміни до таких договорів, незалежно від суті таких змін, потребували дотримання такої ж процедури.
Безумовно, врегулювання відносин оренди землі саме через призму державної реєстрації договору оренди землі та час, протягом якого відносини саме таким чином були врегульовані, справляє негативний вплив на систему державної реєстрації прав, започатковану з 2013 року, створює додаткові бюрократичні перешкоди та має наслідком фінансові і часові затрати для сторін таких договірних відносин.
Закон чітко розмежовує наявність окремих реєстраційних дій, які вчиняє державний реєстратор прав на нерухоме майно (далі - державний реєстратор). Так, відповідно до Закону поняття «реєстраційна дія» охоплює як державну реєстрацію прав, так і внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав).
Як зазначалося вище, державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором з метою визнання і підтвердження від імені держави фактів набуття, зміни або припинення речових прав. Тобто така реєстраційна дія, як державна реєстрація прав може бути здійснена державним реєстратором виключно у разі наявності факту набуття, зміни або припинення речового права.
У свою чергу, процедура внесення змін до записів Державного реєстру прав, як окрема реєстраційна дія, та підстави для такого внесення врегульовані виключно статтею 26 Закону.
Так, відповідно до абзацу другого частини першої вказаної статті Закону у разі зміни ідентифікаційних даних суб'єкта права, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб’єкта управління об’єктами державної власності, відомостей про об’єкт нерухомого майна, у тому числі зміни його технічних характеристик, виявлення технічної помилки в записах Державного реєстру прав чи документах, виданих за допомогою програмних засобів ведення цього реєстру (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), за заявою власника чи іншого правонабувача, обтяжувача, а також у випадку, передбаченому підпунктом «в» пункту 2 частини шостої статті 37 Закону, вносяться зміни до записів Державного реєстру прав.
Тобто внесення змін до записів Державного реєстру прав відбувається у випадках, прямо передбачених законодавством. Аналіз зазначених у статті 26 Закону підстав для внесення змін до записів Державного реєстру прав свідчить, що заява на внесення змін до записів Державного реєстру прав може мати місце виключно за наявності змін, які жодним чином не впливають на вже зареєстроване речове право в Державному реєстрі прав.
Наприклад, якщо власник нерухомого майна змінює відповідно до законодавства прізвище, то наявність чи відсутність у Державному реєстрі прав «нового» прізвища такого власника не впливає на набуття, зміну чи припинення речового права. В подальшому, у разі необхідності відчуження майна така особа надасть нотаріусу для цілей нотаріального посвідчення договору документ, що засвідчує факт зміни прізвища. Або ж, за бажанням, власник може звернутись до органів державної реєстрації речових прав з необхідною заявою та документами (свідоцтвом про шлюб та документом що підтверджую внесення адміністративного збору за внесення змін до Державного реєстру) для внесення змін про зміну прізвища.
Слід також звернути увагу і на той факт, що на відміну від державної реєстрації прав, яка відповідно до Цивільного кодексу України і Закону є обов’язковою умовою виникнення таких прав, щодо процедури внесення змін до записів Державного реєстру прав такої вимоги не встановлено.
Враховуючи вищенаведене державний реєстратор чітко розмежовує які договори чи зміни до них породжують набуття, зміну чи припинення речових прав, а які із змін до договорів жодним чином не відносяться саме до речового прав, проте тягнуть за собою зміни в зобов'язанні, яке виникло на підставі такого договору.
Характерною ознакою будь-якого речового права, похідного від права власності, є те, що такі права за своєю суттю є вужчими за право власності та мають обмежений строк дії. Винятком із загального правила можливо назвати хіба що право постійного користування земельною ділянкою.
Тобто речове право, похідне від права власності, наприклад оренда земельної ділянки діє щодо такої земельної ділянки певний проміжок часу. Звісно ж Закон України «Про оренду землі» врегульовує відносини щодо пролонгації вже діючих орендних відносин. В такому випадку відбувається не лише зміна зобов’язання, а й зміна самого речового права, бо діяти це право буде інший проміжок часу, ніж це зазначено в договорі оренди землі і безумовно в Державному реєстрі прав.
За таких умов єдиною дією, яку має провести державний реєстратор відповідно до Закону у разі пролонгації орендних відносин чи зміни строку дії договору оренди землі, є державна реєстрація змін права оренди.
У випадку ж, якщо сторони договору оренди вирішили внести зміни до договору оренди, які стосуються, наприклад, зміни строку сплати орендної плати чи її розміру, тобто змін, які впливають на зобов’язання сторін але жодним чином не змінюють речове право, державний реєстратор відповідно до Закону жодних дій не вчиняє. І тільки у випадку, якщо такі зміни до договору оренди, підпадають під перелік зазначених у статті 26 Закону підстав для внесення змін до записів Державного реєстру прав, державний реєстратор за звернення відповідного заявника вносить такі зміни до записів на підставі відповідної заяви.
Також, згідно п. 29 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 26.10. 2011 р. № 1141 (зі змінами від 06.06.2018 року), передбачено наступне: до державного реєстру прав вносяться такі відомості про нерухоме майно:
1) про земельну ділянку:
2) кадастровий номер земельної ділянки;
3) площа земельної ділянки;
4) реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці (у разі коли на земельній ділянці розташований об’єкт нерухомого майна, право власності на який зареєстровано в Державному реєстрі прав);
Виходячи з вищенаведеного, у разі зміни цільового призначення земельної ділянки, державний реєстратор відповідно до Закону жодних дій не вчиняє, тому у власників земельних ділянок не має потреби звертатись до органів державної реєстрації прав для зміни до записів на підставі відповідної заяви.
Відповідно до вимог Закону алгоритм дій державного реєстратора у разі пролонгації орендних відносин чи зміни строку дії договору оренди землі є ідентичний будь-якій державній реєстрації прав, а саме:
1) подання заяви на проведення державної реєстрації прав; прийняття рішення про проведення державної реєстрації прав; внесення на підставі прийнятого рішення зміни до запису Державного реєстру прав щодо строку дії права оренди;
2) видача витягу про проведену державну реєстрацію права.
Проте при проведенні державної реєстрації таких змін права оренди державному реєстратору слід було враховуючи технічні можливості програмного забезпечення Державного реєстру прав.
Відповідно до підпункту 4 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», з 1 січня 2016 року надання послуг у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень до впровадження програмного забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, створеного відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до нього, здійснюється відповідно до законодавства за допомогою діючого програмного забезпечення Державного реєстру прав.
За таких умов у разі пролонгації орендних відносин чи внесенні змін до договору оренди землі щодо строку дії договору в обов’язковому порядку відповідно до Закону заявником має бути подано заяву на державну реєстрацію змін права оренди зі справлянням відповідного адміністративного збору за державну реєстрацію прав. У той же час державний реєстратор використовуючи діюче програмне забезпечення Державного реєстру прав має внести на підставі прийнятого ним рішення зміни до запису Державного реєстру прав щодо строку дії права оренди.
Інформуємо, що програмне забезпечення Державного реєстру прав на підставі рішення про державну реєстрацію прав до недавнього часу давало можливість виконати виключно такі технічні дії «перехід» або «припинення - виникнення», у той же час виконати технічно дію «внесення змін» таке рішення не надавало.
До попередніх оновлень програмного забезпечення Державного реєстру прав державний реєстратор мав можливість прийняти заяву із типом «інший» вказавши при цьому підтип «заява про державну реєстрацію прав» та на підставі такої заяви прийняти рішення про внесення змін до запису про право оренди, що міститься в Державному реєстрі прав.
Надалі такий технічний механізм використання програмного забезпечення Державного реєстру прав вже не могло бути застосовано державним реєстратором, оскільки тип заяви «інший» не надавав можливості прийняття відповідного рішення з подальшим внесенням змін до записів Державного реєстру прав.
Саме тому, оскільки відповідно до вимог Закону мала бути проведена саме державна реєстрація прав, алгоритм дій державного реєстратора був таким:
подання заяви на проведення державної реєстрації прав;
прийняття рішення про проведення державної реєстрації права;
здійснення у Державному реєстрі прав дій щодо «припинення» запису про право оренди з попереднім строком дії договору оренди та «виникнення» запису про право оренди з новим строком дії договору оренди;
видача витягу про проведену державну реєстрацію права.
При цьому слід зазначити, що це був виключно технічний алгоритм дій державного реєстратора з урахуванням діючого програмного забезпечення Державного реєстру прав, а не «юридичне» припинення права оренди відповідно до Закону України «Про оренду землі».
Наголошуємо, що на сьогодні оновлене програмне забезпечення вже дозволяє державному реєстраторові на підставі рішення про державну реєстрацію прав виконати технічно дію «внесення змін» до запису Державного реєстру прав, що виключить необхідність застосування вищенаведених дій.
За таких умов, у разі зміни строку дії права оренди чи іншого речового права, похідного від права власності, а також зміни розміру основного зобов’язання у відносинах іпотеки, державний реєстратор на підставі рішення про державну реєстрацію прав вносить зміни до тих відомостей запису Державного реєстру прав, що зазнали змін у результаті укладення певного правочину.
Щодо використання відомостей Державного земельного кадастру під час проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку:
Загальною засадою державної реєстрації прав є гарантування державою об’єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (стаття 3 Закону).
Відповідно до пункту 4 частини третьої статті 10 Закону державний реєстратор під час проведення реєстраційних дій обов’язково використовує, зокрема відомості Державного земельного кадастру.
Звертаємо увагу, що взаємодія суб’єктів державної реєстрації прав та органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру визначена статтею 33 Закону, відповідно до положень якої, державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на земельні ділянки має безпосередній доступ та користується відомостями Державного земельного кадастру у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Тобто загальним та єдиним механізмом отримання інформації із Державного земельного кадастру про земельну ділянку, відомостей про власників, користувачів такої земельної ділянки, перенесених з державного реєстру земель, є саме інформація, отримана у порядку електронної взаємодії Державного реєстру прав та Державного земельного кадастру.
Пунктом 10-1 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, (далі - Порядок) встановлено, що під час формування та реєстрації заяви щодо державної реєстрації прав на земельну ділянку автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державнего реєстру прав у режимі реального часу отримуються відомості Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку, у тому числі з метою перевірки її кадастрового номера щодо його наявності та автентичності, а також з метою встановлення наявності відомостей про власників, користувачів такої земельної ділянки, перенесених з державного реєстру земель, що містяться в Державному земельному кадастрі, та відповідності таким відомостям про власників, користувачів відомостей, зазначених заявником у заяві.
При цьому абзацом третім пункту 12 Порядку встановлено, що у разі коли відомості Державного земельного кадастру про власників, користувачів земельної ділянки, перенесені з державного реєстру земель, містять неповну або неточну інформацію, що унеможливлює ідентифікацію особи, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав надсилає відповідно до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 17 жовтня 2012 року № 1051, повідомлення в електронній формі державному кадастровому реєстраторові про уточнення інформації в Державному земельному кадастрі, в якому зазначається виключний перелік відомостей, що є неповними або неточними.
За таких умов, у разі виникнення ситуації, коли відомості Державного земельного кадастру містять неповну або неточну інформацію, що унеможливлює ідентифікацію особи, наприклад наявні лише прізвище та ім’я власника земельної ділянки, алгоритм дій державного реєстратора наступний:
формування повідомлення до державного кадастрового реєстратора про уточнення Інформації стосовно суб’єкта речового права, у тому числі в паперовій формі за відсутності технічної можливості подання такого запиту в електронній формі;
зупинення розгляду заяви (у разі, якщо до закінчення строку розгляду заяви відповіді на повідомлення не надійшло);
отримання відомостей від державного кадастрового реєстратора, необхідних для прийняття рішення;
відновлення розгляду заяви - у разі коли державним реєстратором приймалося рішення про зупинення розгляду заяви.
При цьому слід звернути увагу, що державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав використовує як відомості, отримані з Державного земельного кадастру, так і документи, подані безпосередньо заявником. Саме тому державний реєстратор направляє державному кадастровому реєстраторові повідомлення про уточнення інформації в Державному земельному кадастрі виключно у разі коли у сукупності з відомостями, що містяться у поданих заявником документах, відомості з Державного земельного кадастру є неточними або не повними.
Наприклад, якщо для проведення державної реєстрації права власності заявником подано державний акт про право власності на земельну ділянку, який містить відомості про прізвище, ім’я та по батькові власника земельної ділянки, а у відомостях, отриманих із Державного земельного кадастру містяться відомості тільки про прізвище та ім’я, водночас є відомості про номер та серію державного акта про право власності на земельну ділянку, що повністю співпадає з державним актом, поданим заявником, то необхідність в подані повідомлення державному кадастровому реєстраторові про уточнення відомостей відсутня.
Окремо звертаємо увагу на питання «повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження». Саме з метою забезпечення суб’єктів цивільно-правових відносин повними відомостями про зареєстровані речові права на земельні ділянки, що також відображаються і у Державному земельному кадастрі, Порядком передбачається наповнення Державного реєстру прав відомостями про співвласників земельної ділянки у разі звернення одного із них за проведенням державної реєстрації права власності та відомостями про суб’єктів інших речових прав щодо такої земельної ділянки. Зазначені положення знайшли своє відображення у пункті 20 Порядку.
Алгоритм дій державного реєстратора у такій ситуації подібний до випадків використання невід’ємної архівної складової Державного реєстру прав, зокрема Державного реєстру іпотек, та не потребує подання додаткових заяв від співвласників чи користувачів земельної ділянки, а саме:
подання заяви на проведення державної реєстрації права власності одним із співвласників, проставлення одного підпису та сплати «одного» адміністративного збору;
отримання відомостей від Державного земельного кадастру, розгляд документів та встановлення наявності/відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, відмови у проведенні реєстрації, вчинення інших дій передбачених Законом;
прийняття рішення про проведення державної реєстрації заявленого права - права спільної власності на земельну ділянку із зазначенням відповідної частки;
внесення на підставі прийнятого рішення запису до Державного реєстру прав про право спільної власності співвласника із зазначенням його частки;
внесення на підставі того ж самого прийнятого рішення записів до Державного реєстру прав про право спільної власності інших співвласників із зазначенням їх часток а також записів про інші речові права;
видачі витягу про проведену державну реєстрацію права спільної власності за співвласником, який звертався із відповідною заявою.
Слід звернути увагу на ситуацію, яка може виникнути при спадкуванні земельної ділянки кількома спадкоємцями у різні проміжки часу.
Знову ж таки, з метою забезпечення повноти відомостей про зареєстровані речові права на земельні ділянки та для забезпечення іншому спадкоємцю можливості належного проведення державної реєстрації права спільної власності, державному реєстратору слід внести до Державного реєстру прав відомості не лише про частку спадкоємця - заявника, а і про частку, що залишилася за спадкодавцем, та стосовно якої інший спадкоємець в майбутньому звернеться за проведенням державної реєстрації прав. Здійснення такої процедури виключить можливість виникнення випадків, коли при отриманні витягу з Державного земельного кадастру під оформлення свідоцтва про право на спадщину, взагалі будуть відсутні відомості про спадкодавця.
Більш детальну інформацію та консультацію з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень громадяни та юридичні особи можуть отримати у державного реєстратора відділу з юридичних питань та державної реєстрації Зноб-Новгородської селищної ради за адресою: 41022, Сумська область, Середино-Будський район, вул. Шкільна, б. 3.
